Estrangeiros ampliam compra de apartamentos no Rio em meio a boom do turismo

Estrangeiros estão ampliando a compra de apartamentos compactos, conhecidos como estúdios, na cidade do Rio de Janeiro, segundo empresas do setor imobiliário.

Essas unidades de tamanho reduzido, com cerca de 30 metros quadrados, viraram fonte de renda para quem aposta no aluguel de curta duração, o que inclui plataformas como o Airbnb.

A procura por acomodações do tipo vem em uma trajetória de alta no Rio em meio ao boom do turismo após a pandemia.

A retomada das atividades turísticas estimulou o interesse externo pelos apartamentos, assim como o avanço de tecnologias que agilizaram as transações para quem está fora do Brasil, aponta Ernesto Otero, CEO da Lobie, especializada na gestão de imóveis de curta temporada.

A empresa diz ter em seu portfólio cerca de 8.000 estúdios no Rio, considerando projetos ainda em construção e unidades já em operação. Conforme a Lobie, a participação dos proprietários estrangeiros chegou a 18% em 2026, após marcar 2% há três anos.

A empresa destaca a presença de europeus, além de latino-americanos, investidores dos Estados Unidos e clientes dos Emirados Árabes Unidos.

“Tem pessoas que compram o imóvel para ficar alguns meses e, quando não estão, deixam o apartamento rendendo na locação temporária”, afirma Jomar Monnerat, sócio da incorporadora RJDI.

Na avaliação dele, a taxa de câmbio segue em patamar favorável para parte dos estrangeiros, o que resulta em preços convidativos para o grupo. O dólar está na faixa de R$ 5.

Nas vendas de estúdios da RJDI, a proporção era de 1 estrangeiro a cada 8 clientes, o equivalente a quase 13%, no intervalo de oito meses de novembro de 2024 a junho de 2025.

Essa relação subiu para 1 a cada 6, ou cerca de 17%, nos oito meses seguintes (julho de 2025 a fevereiro de 2026).

O aluguel de curta duração não é viabilizado apenas em estúdios. Também é ofertado em condomínios com apartamentos maiores.

No Rio, defensores da modalidade entendem que plataformas como o Airbnb são necessárias para democratizar o acesso ao turismo e suprir a demanda por estadia em megaeventos.

O tema, contudo, não é um ponto pacificado. A Câmara Municipal passou a discutir no ano passado a eventual regulamentação do aluguel de curta temporada. O debate veio após questionamentos sobre o serviço.

Críticos do avanço do aluguel de curta duração avaliam que a modalidade pressiona os custos da locação tradicional em bairros com vocação turística, como Copacabana e Ipanema, na zona sul.

Eles também veem riscos ao sossego e ameaça de insegurança dentro dos condomínios com a falta de regras claras.

O Airbnb disse em nota que a segurança é “muito importante” para a plataforma. Conforme a empresa, dados internos mostram que 99,9% das reservas ocorrem sem nenhum tipo de incidente.

“Ainda assim, além de incentivar o diálogo e boas práticas para a convivência em condomínios, a plataforma possui recursos e ferramentas focadas na segurança de hóspedes, anfitriões, vizinhos e condomínios para que as estadias ocorram de forma ainda mais segura”, acrescenta.

Para Horácio Magalhães, presidente da Sociedade Amigos de Copacabana, que representa moradores do bairro, a autorregulação deve ser encorajada. Ou seja, ele defende que os próprios condomínios estabeleçam as regras para o aluguel de curta duração.

“Há pessoas que são contra, que se sentem incomodadas com esse tipo de locação, mas também há proprietários que têm interesse, porque tiram um rendimento”, afirma Magalhães.

“É preciso comungar os interesses da coletividade. Não é ver só um lado ou outro. É procurar ver o todo”, completa.

O Airbnb diz acompanhar de perto os desdobramentos da discussão regulatória na Câmara do Rio sobre o aluguel de curta duração.

“A locação por temporada é uma atividade legítima, proibir ou restringir essa prática viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel -no Rio de Janeiro, quase 30% dos anfitriões são aposentados, mais de 55% afirmam que a renda obtida via Airbnb os ajuda a continuar morando em suas casas e quase 45% afirmam que disponibilizam suas acomodações para pagar as suas contas”, declara a plataforma.

No início de maio, a Segunda Seção do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que donos de imóveis em condomínios residenciais só poderão oferecer locações de curta temporada se houver autorização expressa em assembleia.

Pelo entendimento da Corte, a permissão para esse tipo de uso depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos.

O Airbnb afirmou na ocasião que “a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios”.

O fenômeno dos estúdios

O fenômeno dos estúdios vai além do Rio e aparece em outras metrópoles. Além do turismo, a redução do tamanho das famílias no país também é uma questão associada à aposta do mercado nos imóveis compactos.

Dados da consultoria Urban Systems indicam que São Paulo recebeu 50,1 mil lançamentos de unidades com esse perfil de 2020 a 2025. No Rio, foram 7.410, segundo a mesma contagem.

“O fenômeno dos estúdios no Rio está muito relacionado ao plano Reviver Centro, da Prefeitura do Rio, que incentiva as incorporadoras a investirem no centro da cidade e, em contrapartida, elas recebem um potencial construtivo para ser utilizado na zona sul. E muitos projetos de unidades compactas estão sendo lançados justamente nestes bairros”, diz Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems.

Schalom Grimberg, sócio-fundador da SIG Engenharia, também avalia que os incentivos do Reviver Centro, lançado em 2021, estimularam os estúdios.

Outro impulso veio de mudanças anteriores na legislação do município, segundo o empresário. Em 2019, uma alteração no Código de Obras reduziu a área mínima útil das construções a 25 metros quadrados em parte da cidade.

A SIG afirma que dois empreendimentos da empresa com estúdios próximos à praia de Ipanema tiveram cerca de 20% das unidades vendidas para estrangeiros. Em outro residencial do mesmo bairro, o percentual chegou a 30%.

“O Rio deu uma virada, um boom, no turismo. Você anda nas ruas e sente a presença turística”, diz Schalom.

O aeroporto do Galeão, o maior da cidade, movimentou 17,5 milhões de passageiros em 2025, conforme a Anac (Agência Nacional de Aviação Civil). Foi o recorde para um ano na série histórica do órgão, iniciada em 2000.

A imobiliária Patrimóvel afirma que estrangeiros vêm mostrando apetite por estúdios na zona sul. Segundo a imobiliária, compradores de fora do país responderam por quase um terço das 54 vendas de compactos feitas pela empresa em Copacabana, Ipanema e Leblon no período de novembro de 2025 a abril de 2026. Os argentinos lideraram esse grupo.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio (sindicato patronal de condomínios, administradoras, imobiliárias e incorporadoras), diz que a cidade levou mais tempo do que outras capitais para apostar nos estúdios.

Para ele, o cenário ainda está “muito distante” de uma bolha causada pela locação de curta duração.

“Esses imóveis estão mais concentrados em bairros como Ipanema, Copacabana e Leblon, e você também tem alternativas para locação tradicional na zona sul. Na Barra da Tijuca, que é muito grande, nem se fala.”

E os preços?

Os preços dos imóveis variam de acordo com a localização.

Leonardo diz que, no centro do Rio, o valor do metro quadrado de um lançamento pode partir de R$ 12 mil. Assim, em uma situação hipotética, um estúdio de 30 metros quadrados sairia por cerca de R$ 360 mil.

Já em um bairro turístico como Copacabana, o metro quadrado pode chegar a R$ 30 mil, estima o dirigente. Esse valor significaria um preço de até R$ 900 mil para um lançamento de 30 metros quadrados.

Em locais ainda mais valorizados da zona sul, como Ipanema e Leblon, o metro quadrado pode alcançar uma faixa de R$ 45 mil ou R$ 50 mil, segundo Leonardo. Isso representaria preços perto de R$ 1,4 milhão ou R$ 1,5 milhão para unidades de 30 metros quadrados.

Em nota, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento afirma que a pressão nos valores da habitação é um desafio global enfrentado pelas grandes metrópoles. A prefeitura diz atuar para expandir e diversificar a oferta imobiliária por meio de leis modernas.

“O aumento da oferta, somado a novos investimentos e a projetos como a alienação de imóveis públicos ociosos para habitação, reduz a pressão sobre os preços e garante que o Rio siga economicamente forte, viável e acolhedor para todas as faixas da população”, acrescenta a pasta.